Inversión: ¿Inmobiliaria o Financiera?

Cada quien con su cada cual
Las inversiones se realizan porque una persona física o jurídica desea obtener ganancia. Nadie invierte para perder. Quizás uno no tenga la certeza de cuánto va a ganar, incluso podría estar asumiendo el riesgo de pérdida de todo o parte de su capital pero, definitivamente, tiene una expectativa de beneficio al momento de efectuar su inversión.

Así, podemos empezar el análisis comprendiendo que existen distintas maneras de ganar dinero; el trabajo como medio de generar ingresos se identifica con los ingresos activos y, por otro lado, cuando tenemos dinero que trabaja por nosotros y recibimos intereses, dividendos, royalties, alquileres y otros, recibimos ingresos pasivos.

Cuando nuestros ingresos pasivos son suficientes para pagar todos nuestros gastos y deudas mensuales podemos decir que tenemos libertad financiera. En ese punto podríamos dejar de trabajar porque nuestro dinero genera suficientes ingresos para que podamos vivir sin perder calidad de vida.

Existen básicamente dos motivos para invertir, queremos hacer crecer el patrimonio que tenemos o queremos proteger el patrimonio ya construido. Dependerá de eso el tipo de riesgo que estamos dispuestos a asumir.

Entonces, si el inversionista tiene un perfil de aversión al riesgo agresivo, es decir, lo que quiere es ganar mucho a pesar del riesgo, construirá un portafolio de inversiones con alto riesgo. Porque no hay que engañarse, la rentabilidad siempre es proporcional al riesgo que uno está dispuesto a asumir. No existen inversiones con bajo riesgo que nos otorguen mucha utilidad. Si existieran, todo el dinero del mundo estaría en esos negocios.

Por otro lado, el inversionista también debe analizar con qué objetivo está realizando la inversión, porque puede no coincidir su perfil de inversor con el tipo de inversión adecuado para la finalidad específica que persigue con ese capital.

Un ejemplo podría ser el caso de un joven profesional de 27 años que tiene un trabajo estable y percibe un buen ingreso, vive en casa de sus padres sin asumir costos de vida, es soltero y sin hijos, no tiene deudas y acaba de recibir un premio laboral equivalente a tres honorarios mensuales que ha decidido invertir en su fondo de jubilación. Es decir, su perfil de aversión al riesgo podría ser agresivo, sin embargo el destino que desea para su inversión es altamente conservador.

Quien dispone de un monto de dinero para invertir, el cual tiene como destino final pagar la matrícula universitaria de un hijo que actualmente tiene 15 años, entonces no puede correr altos riesgos con ese importe, ya que además precisa la certeza de poder disponer del mismo en 3 años. Probablemente, esta persona esté mayormente interesada en una inversión de renta fija, querrá colocar su dinero en algo que le rinda una utilidad previamente establecida y la tranquilidad de poder disponer del mismo en una fecha prefijada.

Sin embargo, si esta persona pretende formar un portafolio de inversiones que vaya creciendo con el tiempo e, incluso, tiene la intención de capitalizar constantemente sus ganancias con el objetivo de aumentar su patrimonio, probablemente se encuentre más interesado en comprar instrumentos de renta variable (como acciones) o incluso en invertir en inmuebles o un negocio propio.

Entonces, dependiendo del objetivo que se desee lograr así como del plazo de la inversión, la rentabilidad esperada, la intención de trabajar o sólo gestionar para percibir el ingreso y atendiendo el perfil de aversión al riesgo de cada persona, se arbitrarán tipos de inversión, cantidades y estimaciones de utilidad deseadas.

En el cuadro N° 1 podemos observar una descripción comparativa de lo descrito hasta el momento:

A la luz de tantas alternativas, cuyas características a veces oscurecen en lugar de aclarar, el inversionista que se considera conservador muchas veces suele analizar a las inversiones inmobiliarias como muy atractivas, pues presentan un riesgo bajo (muy difícil que nos roben el ladrillo) y brindan la percepción de buenas rentabilidades.

Considero que, además de lo detallado hasta el momento, el inversor debería tener en cuenta las tres dimensiones de una inversión: riesgo, rentabilidad y liquidez.

La rentabilidad, para que pueda ser comparada con herramientas financieras tradicionales, tiene que ser considerada anualmente. Entonces, si compro una casa, la alquilo por tres años y luego la vendo, el cálculo de la rentabilidad sería aproximadamente lo descrito en el cuadro N° 2. A modo de ejemplo utilizo el monto de Gs 100 millones como base de cálculo, un cobro de alquiler mensual de Gs 1 millón sin variación en los 3 años, impuestos inmobiliarios del 0,5% anual y una venta al final del año 3 por Gs 130 millones.

Pero, en éste ejemplo tan básico no están incluidos: los impuestos, las comisiones y los costos de transferencia al momento de la compra y de la venta, el IVA sobre el alquiler, los meses en los que no estuvo alquilada la propiedad, el mantenimiento del inmueble y los gastos de administración, en caso de delegar la gestión en otra persona. En un caso real, será importante tener en cuenta todos estos puntos para determinar la rentabilidad real por año.

Será ese porcentaje de utilidad el que podrá servir para compararlo con una inversión financiera, la cual incluso podría contar con el respaldo del fondo de garantía de depósitos (en el caso de los instrumentos ofrecidos por el sistema financiero fiscalizado por el BCP), o también podría armar un portafolio atomizado con instrumentos bursátiles.

Otro punto clave que debe tener en cuenta el inversor es la liquidez, que es la capacidad de convertir su inversión en dinero cuando lo precise, teniendo en cuenta el tiempo necesario para obtener su capital sin perder dinero. En éste sentido, las inversiones inmobiliarias no disponen de liquidez parcial (no puedo liquidar solo una parte, por ejemplo, no puedo vender sólo un dormitorio o un baño) y su liquidez total no es comparable a una inversión financiera, pues podría tardar meses o incluso años si deseo vender un inmueble al valor de la tasación, mientras que una inversión financiera tiene una liquidez promedio entre 24 a 72 horas.

Por todo esto, insisto en que no se trata de cuál inversión es mejor o peor, lo ideal es contar con un patrimonio diversificado, donde las inversiones sean acordes al perfil de cada inversor. Para elaborar esta estrategia como un traje a medida acorde a sus necesidades, consulte con un asesor financiero de su confianza. Sigamos Hablando de Dinero, así aprendemos a manejarlo mejor.

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